Konsep pengembangan dari bisnis property, belajar dari beberapa project saya sebelumnya..
Konsep sewa jaminan merupakan konsep dimana kita seolah-olah membeli aset melalui bank namun ketika uang telah ditransfer masuk ke rekening penjual, uangnya akan dipakai bersama untuk kepentingan bersama.Penghasilan dari penginvestasian uang bersama ini kemudian akan diprioritaskan untuk membayar cicilan bulanan, dan jika masih ada sisa akan dibagi sesuai kesepakatan. Dalam konsep ini pihak penjual tidak lah kehilangan asetnya meski telah "dijual", karena ada kewajiban bagi pembeli untuk mengembalikan kepada penjual setelah pinjaman lunas. Pengamannya adalah bisa dibuat Perjanjian+Kuasa jual atas aset tersebut yang menunjuk penjual sebagai penerima kuasa.
1) Ibu saya sedang kesulitan finansial ketika saya kuliah dulu, sempat terpikir untuk menjual aset satu-satunya, yakni rumah orang tua. namun pantangan kita sebagai investor property adalah "jangan jual aset anda, jadikan property anda sebagai angsa yang bertelur emas"
ya sudah lah saya ikuti petuah guru saya, dan ketika itu saya mencoba mengajukan rumah tersbut ke bank untuk seolah-olah saya beli dan alhamdulillah bank cair 500 jt. setelah dipotong pajak, duit sisanya saya belikan Indomart yang penghasilannya cukup untuk membayar cicilan bank plus ada tambahan bagi orang tua.. memang rumah atas nama saya, namun saya tidak mau, menginggat ini kan rumah bersama keluarga, ya nanti setelah lunas saya balik nama kan lagi ke Ortu (kami sekeluarga beranggotakan 5 orang)
2) Teman saya sedang bangkrut karena gagal jadi Caleg, terlilit hutang 220 jt, dan rumah sudah mau dilelang! dia mau jual asetnya senilai 700 jt, saya bilang sayang banget dijual kalau bisa di konsepkan seperti ini. jadilah ini project kedua. ketika itu bank siap cair 560 jt. setelah dikurangi hutang+pajaknya sisa uangnya kita putar bersama untuk menghasilkan bisnis yang mampu menutupi cicilan dan bagi hasil yang logis. Setelah lunas saya balik nama kan lagi ke teman saya ini
3) Plafond kredit saya habis karena 2 rumah ini.. wah gimana ini? Hmmm ingat konsep leverage dan good partnership? Saya kembali bertemu dengan seorang ibu muda yang terlilit hutang 180 jt, sementara nilai asetnya mencapai 1,4 M! menggelikan jika harus sampai dijual, dan mengingat plafond saya habis, maka saya tawarkan peluang ini kepada teman saya. Dia tertarik. maka akhirnya jadilah ini project ketiga saya. sisa uang setelah dipotong pajak dan hutang pokok senilai 750 jt. Setelah aspek legalitas internal selesai, maka kami investkan uang ini ke project developer. dan masing-masing pihak mendapat bagi hasil 3,5 jt/bulan selama 15 tahun. Lumayan... Kelak project ini yang membuat saya kepincut main di developer..
Apakah KOnsep Sewa Jaminan tersebut dapat di aplikasikan kedalam Project...??
BalasHapusSangat bisa bu. Dasar pemikirannya sederhana, bunga keuntungan project harus lebih besar dari bunga KPR plus bagi hasil para pihaknya.
BalasHapusPak Andhika, saya mau tanya mengenai aturan main sewa jaminan ini.
BalasHapus1. Di contoh no 3, bagaimana pembagian keuntungan pak Andhika, teman pak Andhika dan ibu pemilik rumah? Apakah keuntungan itu setelah dipotong pembayaran angsuran baru dibagi rata ber-3?
2. Trs siapa yang menanggung pajak pembeli dan penjual serta biaya2 dari bank dan notaris?
Saya tunggu balasannya pak Andhika.
Kebetulan sy ada proyek developer di sawangan dengan mentor sy, uang kami investasikan disana dan diperoleh kesepakatan bagi hasil 3% perbulan selama 5 tahun (setelah tahun ke-5 akan dibicarakan lg). ketika itu pajak+biaya2 yang menanggung bersama (dengan dipotong uang pencairan. Ketika itu pencairan 1,1 M dikurangi pajak+biaya2+kebutuhan pemilik aset sehingga sisa sebesar 750 jt. karena 3% maka income brutonya 22,5 jt. cicilan per bulan 12 jt. sehingga bersihnya 10,5 jt dan kemudian dibagi rata saya, teman, dan pemilik aset.
BalasHapusSalam Mas Andhika,
BalasHapusSaya mau tanya, saya menjualkan rumah orang, tapi saya berpikir untuk mengakusisi rumah tersebut, sedang saya tidak ada uang untuk itu. Untuk info saja rumah itu seharga 20M+, Sempat terpikir untuk dapet fee saja dari situ si, tapi klu bisa yang lebih kenapa tidak? Mohon bantuannya...Terimakasih
Salam juga pak agus. Terima kasih telah ikutan sharing di blog saya. Kalau saya di posisi bapak, saya lebih memilih menjadi broker saja. Karena jika bapak mengakuisisi rumah dengan harga tersebut, akan agak susah menjualnya kembali, belum lagi pajak, biaya perawatannya, dll. Market dengan harga tsb jumlahnya sangat terbatas/eksklusif. Lain halnya kalau bapak mendapat tawaran yang sangat menarik dari rumah tsb (misal harga beli 50-70% harga pasar), mungkin baru pantas diperjuangkan.
BalasHapusTerimakasih masukannya mas, oiya mas mau tanya lagi ni saya hehee maklum niat banget jadi developer tapi modal cuma belajar dan berani. Begini mas, apabila ada lahan yang mau dijual, nah saya berniat untuk membeli melalui KPT dan kemudian akan saya bangun rumah, dan dana tersebut saya berharap dari Bank, apakah skenario tersebut bisa saya terapkan? Untuk meyakinkan ke pihak bank mengenai pembayarannya saya jaminkan hasil proyeknya (dalam arti sudah saya jual kembali rumah yang saya bangun). Mohon masukannya...
BalasHapusProduk KPT sebetulnya kurang disukai oleh perbankan sendiri, dan "nilai pencairan"nya pun tidak maksimal bagi kita. Biasanya bank mengarahkan kita kepada "KPR Inden" atau "Kredit Konstruksi (KYG)" dengan kita menyertakan RAB dalam lampiran aplikasinya. Bank melihat pemasukaan saat ini yg stabil, bukan pemasukan yang akan datang (mereka cenderung bermain aman). Biasanya mereka akan meminta jaminan aset anda yg lain dan jika anda tidak punya mereka akan melihat rekening pribadi anda sebagai referensi
BalasHapusTerimakasih mas, Apa saya boleh konsultasi by email jika ada pertanyaan untuk kedepannya, soalnya butuh mentor supaya tidak salah langkah, Terimakasih sebelumnya atas tanggapan2nya
BalasHapusMenyewakan Cash Collateral yang bukan dari fasilitas bank, untuk dalam negeri minimal Rp.500M - Keatas, dan untuk luar negeri minimal USD200 Million - keatas.
BalasHapusBisa menerbitkan semua instrumen bank sesuai keinginan penyewa dan diatas namakan nama penyewa itu sendiri, dasar cash collateral.
Biaya sewa 12,5% / tahun + biaya hotel 10 hari kerja, setelah verifikasi oke.. baru bubar.
Biaya sewa dibayar didepan, dan bukan nanti cair baru dibayar atau nanti terbit baru dibayar.
Dan tidak melayani pemakaian bersama, khusus penyewaan aja.
Bagi yang berminat serius dan bisa membuktikan bukti dana sewa siap dan siap bayar didepan, aku akan pertemukan dengan owner cash collateral di Jakarta, Indonesia.
Juga kalau ada dana besar mau masuk Indonesia dan butuh landing account, kalau berminat join perusahaan aja dan provit share.
Email :
dikyhot@gmail.com
WhatsApp :
+62 852 4145 2747