Cara Efektif Menggunakan Kartu Kredit

Kartu kredit (CC) dalam masa modern ini memiliki fungsi lain sebagai pendukung kebutuhan modal bisnis. Dengan sedikit modifikasi dalam transaksinya seseorang dapat mencairkan dana/limit kredit hingga 120% dari limit kartunya, dan dengan bunga penarikan tunai dari kartu kredit tersebut hanya kurang dari 2%. Lalu bagaimana aturan mainnya? Seperti pembahasan saya pada artikel sebelumnya mengenai Kartu Kredit (modal bisnis) dijelaskan bahwa kita bisa bekerjasama dengan toko (merchant) untuk memaksimalkan penarikan dana dari limit kartu kita, berikut akan saya jelaskan aturan main EFEKTIFnya.

1) Perhatikan tanggal cetak tagihan (cetak billing) dan jatuh tempo anda. Biasanya tanggal jatuh tempo berjarak 15-20 hari dari tanggal cetak tagihan.

2) Setelah mencatat tanggal-tanggal tersebut, pasangkan 2 kartu kredit anda sehingga memiliki tanggal cetak tagihan/billing berjarak 15 hari antara kartu pertama dengan kartu kedua. Bagaimana jika tanggalnya tidak cocok? Anda bisa merubah tanggal tersebut dengan menelpon ke customer service bank ybs.

3) Untuk apa harus seperti itu? Teori dasarnya seperti ini
Biaya jasa (bunga) gesek/tarik tunai lewat merchant biasanya 2,5-3%
CC 1 = memiliki tanggal cetak billing, tgl 1 setiap bulan dan jatuh tempo pembayaran 15 hari kemudian
CC 2 = memiliki tanggal cetak billing, tgl 15 setiap bulan dan jatuh tempo pembayaran 15 hari kemudian

Teori dasar :
Berarti kalau kita melakukan transaksi  dengan CC 1 di tanggal 29 oktober kapan ditagihnya? Adalah betul pada tanggal 15 November (alias kita punya waktu 17 hari kemudian untuk deadline pelunasan transaksi)


Jika kita melakukan transaksi dengan CC 1 di tanggal 2 nov kapan ditagihnya? Adalah betul pada tanggal 16 desember, kenapa? ingat tanggal cetak billing adalah tanggal 1 setiap bulan, berarti transaksi tersebut sudah lewat tanggal pembukuan November dan akan dimasukan ke pembukuan bulan berikutnya, yakni bulan desember, dan jatuh tempo pembayaran 15 hari kemudian sejak 1 desember. (alias kita punya waktu 45 hari kemudian untuk deadline pelunasan transaksi)

Sampai sini, menarik? hehe..

Jika sudah akan jatuh tempo pembayaran, yakni tanggal 16 desember, pakailah CC 2 untuk membayar seluruh tagihan CC 1nya. Transaksikan CC 2 pada tanggal 16 desember. Berarti secara matematis kapan kita akan ditagih? Betuuul pada tanggal 1 Februari.                                      

Bingung? coba baca pelan-pelan.. Sangat matematis dan kalender sekali perhitungannya.
Berarti dari tanggal 1 November sampai 1 Februari kita hanya 2 kali menggunakan jasa merchant untuk membantu kita melakukan tarik tunai.
Berarti 90 hari untuk 2x transaksi, alias 90 hari untuk total bunga sejumlah 5%, Aliaaaas? Betuuul 1,67% saja bunga geseknya setiap bulan dan bukan lagi 2,5-3%..!!

Jangan pakai CC untuk konsumtif..!!  Perhitungan diatas hanya untuk bisnis. Mencari modal bisnis dengan cepat tanpa perlu survey lagi. Bijaklah dalam penggunan CC.

Pantaskan Diri Anda Menerima Peluang

Banyak teman menunda memulai terjun di dunia property dengan berbagai alasan. Alasan paling klasik adalah tentang aspek permodalan, dan berbagai alasan lain seperti tidak ada waktu, tidak didukung keluarga, tidak tahu caranya, dll.

Saran saya mulai sajalah terjun, ACTION adalah hal nomer satu yang harus dilakukan. Mulailah mencari beberapa property yang hot deal. Perihal tentang bagaimana kita mencari pendanaan untuk DP, mencari cashflow dari propertynya adalah nomer sekian.

Hambatan terbesar seseorang terjun di setiap usaha sebenarnya bukan hal-hal seperti di atas. Melainkan ada pada KEPALA anda. Otak di kepala anda lah yang membatasi gerak dan impian anda. Pelajari lah konsep hukum Law Of Attraction. Anda adalah apa yang anda pikirkan. Otak anda seperti magnet bagi universe ini. Tarilklah semua hal-hal positif yang berkaitan dengan property, Insya Allah semua alam akan mengikuti pikiran positif anda

Suggestikan
- Bahwa rumah hot deal itu ada. Kalau saya selalu mempunyai pandangan.. "Saya hanya butuh satu rumah, satuuuu saja property yang bisa merubah hidup saya bagai bumi dan langit" atau "Masa sih dari ratusan rumah dijual di koran-internet setiap hari, tidak ada yang hot deal"

- Penjualnya ramah, negosiasi lancar, dipercaya penjual. Kalau saya menyemangati diri saya "Penjual pasti kagum kepada saya, umur 25 tahun sudah mau beli rumah skala M-M'an lagi, ini anak pasti semangat sekali". Pesan saya ketika bernegosiasi adalah jujur dan terbukalah, tidak usah 100% anda jujur, hanya sampaikan maksud dan tujuan anda ingin membeli property tsb, dan cara bagaimana anda ingin mengakuisisinya.

Hal ini penting supaya dalam proses selanjutnya anda tidak merasa tidak enak kepada penjual karena ada beberapa hal yang anda sembunyikan.

Kalau saya selalu berkata "Pak saya minat sama rumah bapak, namun saya tidak punya uang cash, maka saya ingin membeli melalui bank".

atau

"Pak jujur rumah bapak perlu banyak renovasi, maka saya perlu dana tambahan. Akan repot kalau saya mengajukan pinjaman renovasi lagi, jadi saya akan upping harga rumah bapak 20% saat pengajuan KPR ke bank, namun mohon dananya dikembalikan ke saya untuk renov.." (Dapet deh cashback.. hehe..)

- Mudahnya mencari pembiayaan.
Mulailah melakukan seperti tulisan saya sebelumnya ttg bagaimana mencari pendanaan. Waktu yang digunakan untuk mencari pendanaan sebaiknya di-sambi (dilakukan bersama) dengan hunting mencari property. Jangan menunggu sampai anda punya DP, sampai anda merasa kaya dulu (ingat harga property naik terus tiap tahun), mulailah segera!


Ingat kesuksesan adalah PERSIAPAN + KEBERUNTUNGAN.

Anda boleh siap modal+ilmu, tapi jika anda tidak mencari keberuntungan (baca: action hunting property) juga tidak akan jalan, begitupun sebaliknya. Selebihnya.. pasrahkan ke Tuhan dengan banyak-banyak DOA..

Property - Emas - Valuta Asing

Akhir-akhir ini kita dikejutkan dengan terkatrolnya harga emas yang lumayan atau bahkan bisa dibilang tinggi. Ada pembicaraan menarik dan diskusi di Mailing List (milis) komunitas property saya, tentang Penggelembungan Nilai Emas.

Apakah kenaikan nilai emas ini disengaja oleh pihak-pihak tertentu supaya orang beramai-ramai membeli emas memanfaatkan momentum melemahnya Dollar US, dan nanti harga tersebut akan pelan-pelan diturunkan, sehingga orang yang terlanjur membeli emas dengan harga tinggi ada yang terpaksa menjualnya kembali dengan harga murah. Waspadalah!

Kembali ke laptop.. Banyak saran dari guru-guru investasi dan ahli atau manajer invesatsi menyarankan bahwa Investasi Terbaik ada pada Property, Emas, dan USD. Alhamdulillahnya semua itu benar dan sudah saya buktikan sendiri.

Investasi Emas
Keuntungan : liquid, tahan terhadap inflasi, barang langka, stok terbatas dan dicari seluruh jagat
Kelemahan : Mesti disimpan jangka panjang dan emas bisa mencapai stagnan harga sehingga kembali ke titik wajar, dan tidak bisa diciptakan cashflow yang masif (gadai emas pun terbatas)

Investasi US Dollar
Keuntungan : Liquid, semua negara menerima mata uang ini, dan bisa dijadikan keuntungan jangka pendek yang lumayan
Kelemahan : Terlalu bergantung pada Fed'nya Amerika. Sehingga bisa dibilang terlalu bergantung kepada satu negara atas kestabilan nilainya

Investasi Property
Keuntungan : Tahan inflasi, dan harga sangat sangat jarang turun baik dalam jangka pendek ataupun panjang. Bisa memberikan cashflow masif.
Kelemahan : Kurang likuid, dan butuh waktu untuk menjual atau menggadaikannya


Meski demikian saya tetap memilih property sebagai investasi terbaik, baru-baru ini saya berhasil mentransaksikan property, yang saya beli dengan harga hanya 60% (1,5 M) dari harga likuiditas (2,5 M). Alhamdulillahnya si penjual mau bantu untuk saya mendapatkan 100%nya dari bank. Sehingga setelah dipotong pajak dan biaya KPR masih ada sisa 800 jt.


Lalu untuk apa 800 jtnya? Saya masukan 400 jt rupiah ke Investasi Valas/Mata Uang (USD) untuk kemudian dimainkan oleh trader kepercayaan saya dan memberikan margin 7,5 % sebulan. (itung-itung hampir sama lah ya dengan keuntungan orang buka toko pulsa. Hehe..). Keuntungan dari Forex tersebut saya pakai untuk membiayai cicilan bulanannya (masih ada sisa lagi, lumayan buat jajan) hehe..

Sisa 400 jtnya saya belikan emas.. Alhamdulillah sekali mengayuh 2-3 pulau terlampaui


Kesimpulannya.. Property dapat dengan mudah memperluas investasi anda di Mata Uang (valas) ataupun Emas sekalipun. Menciptakan cashflow dari kedua investasi tambahan tersebut yang mana bisa diberdayakan untuk membeli ke property ke-2, ke-3 dst..

PROSPERITY IN PROPERTY

Seminar (hanya terbatas untuk komunitas) yang akan melatih anda untuk menjadi seorang investor property sejati.

Bersama saya, anda akan belajar :

1) Bagaimana membentuk mindset property investor sejati

2) Alasan kenapa kita harus memilih dunia property sebagai induk bisnis kita

3) Pengetahuan dasar dan ilmu sederhana memulai terjun di dunia property (teknik bernegosiasi, teknik nothing down (beli rumah tanpa uang), teknik mengelola aset anda agar bekerja untuk anda, teknik menjual property anda dengan maksimal)

4) Bagaimana jika property memiliki faktor kali (x factor) sehingga dapat men-20x lipatkan pemasukan anda

5) HOT DEAL.. hanya terbatas untuk sepuluh orang pertama di angkatan ini yang akan mendapatkan kesempatan untuk belajar bersama saya, dibimbing oleh saya dan tim untuk kita bersama-sama menerapkan teknik "Beli Rumah Tanpa Uang Malah Dapat Uang, Pasif Income dan Bonus Rumah" dengan kita bersama-sama mengakuisisi sebuah target yang sudah saya siapkan di daerah Sawangan.

dan ilmu-ilmu property revolusioner lainnya..

Lihat testimoni peserta yang telah berhasil dan BUKTIKAN BAHWA ANDA  CALON MILYARDER BERIKUTNYA..!!

Kapan lagi ada seminar yang langsung ajak anda untuk TAKE ACTION..?!?

Ikuti preview seminarnya dan daftarkan diri anda melalui.
Cp : Yudi (08998733287-02192669162)

Cara Gampang Jadi Pengembang (part 1)

Suatu ketika ada pertanyaan menggelitik di Mailing List komunitas property saya, "apa hambatan anda memulai menjadi developer?"

Karena tidak ada hambatan yg saya rasakan maka saya tidak balas email dari Maha Guru developer saya. Kenapa tidak ada hambatan? karena saya alhamdulillah telah mendapatkan lahan HOT DEAL di daerah pasar minggu (rawa bambu)

Cahaya Garuda Mansion adalah nama project developer pertama saya.
Tanah seluas 3000 m2 di dekat Tk/SD Al-Azhar Jatipadang dengan letak hanya 500 meter dari jalan raya Tol TB Simatupang.

Sangat strategis bukan? HOT DEAL dari tanah ini adalah
1) Sertifikat Hak Milik, dan deal dengan penjual 1,8 jt/m2..!! padahal harga tanah disana bisa mencapai >4 jt/m2.
2) Lingkungan tenang, aman, bebas banjir
3) Down Payment yang perlu dikeluarkan  <10% untuk mengikat tanah ini dengan Tim saya
4) Bukan beli cash, bukan lewat KPR, bukan bayar bertahap/termin, melainkan dengan sistem "Pembayaran Per Kavling Laku"..!!
5) Support System yang memadai (calon investor, calon pembeli, mentor-mentor yang handal, Perbankan)
6) Dengan omset >15 Milyar, memiliki Potensi Laba >4 Milyar

Memang itu cerita manisnya, namun untuk memulai deal ini ada beberapa kondisi yang mungkin bagi beginner akan mundur. Pastilah setiap tanah hot deal selalu ada saja masalahnya.Masalah kalau bisa saya bagi ada 2 tahap,
1) masalah sebelum deal
2) masalah ketika sudah deal dan project berjalan

Berikut beberapa masalah yang terjadi sebelum deal dilangsungkan :
1) Keadaan sertifikat terblokir karena pernah ada sengketa keluarga
2) Dahulu pernah ada pembeli tunai yang berminat, sudah tinggal selangkah lagi di balik nama namun karena ada sengketa keluarga maka batal, dan sudah terlanjur bayar pajak. (menjadi deadline untuk tim kami mengembalikan uang ini dalam 6 bulan project)
3) ini yang paling parah.. ada kemungkinan IMB tidak bisa keluar di areal tertentu! Kenapa? karena 40% lahannya terkena rencana jalan di Tata Kota.
4) Akses Jalan yang sempit (hanya 3 meter lebar jalannya)
5) Banyak penghuni liar yang menempati tanah tersebut

dalam cerita lanjutan akan saya ceritakan bagaimana mengatasi hambatan ini sehingga akhirnya deal menjadi suatu project, mungkin bisa menjadi inspirasi bagi teman-teman pembaca.

Perkawinan Property Dengan Bisnis Lain

Kebetulan saya ini adalah penganut paham KPR. Jadi tulisan dalam blog ini mungkin tidak cocok bagi anda yang anti-hutang, tidak masalah, kesuksesan ditempuh dengan berbagai cara. Kembali ke judul awal "Perkawinan Property Dengan Bisnis Lain" apakah itu?

Singkatnya adalah bagaimana kita membayar bunga atau bunga+cicilan pokok pinjaman kita ke bank dengan hasil profit yang lebih besar dari bisnis kita.

Sedikit sharing tentang Teknik Perkawinan ini,
1) Perkawinan Properti-Franchise
Saya seoalah-olah membeli rumah keluarga besar, meski secara de jure rumah tersebut atas nama saya, namun secara de facto masih tetap atas nama ibu saya. Kebetulan waktu itu dapat bersih 500 jt. Cicilan per bulan 5,5 jt dan kami belikan Indomart mendapat bagi hasil 10-13  jt/bulan jadi masih surplus 5-6 jt/bulan

2) Perkawinan Properti-Bisnis Lain
Kasus yang telah saya jalani ada 2.
*) Mendapat cashflow tidak dapat aset. maksudnya bagaimana? say bekerjasama dengan pemilik rumah yang memiliki hutang 200 jt (hampir masuk lelang), padahal nilai asetnya 1,1 M. Dengan proposal Sewa-Jaminan (baca artikel sewa-jaminan) akhirnya si empunya rumah tertarik dan bersedia bekerjasama. Dengan nilai likuiditas 950 jt (cicilan 9,5 jt/bln), dan kebutuhan lain dari pemilik rumah, dana yang tersisa dari pencairan KPR kami investasikan di perumahan sy di daerah pasar minggu.dengan ROI bruto 36% setahun. Lumayan masih ada sisa 5-7 jt/bulan tambahan penghasilan. :)

*) Dapat CashFlow DAPAT ASET pula lg..!!. Bagaimana? Sy belum menemukan formula yang pasti untuk hal ini, namun sy menemukan bisnis yg aman dan menjanjikan dengan margin profit 10% sebulan. Rumusnya sederhana, dapatkan cashback minimal 20% dari nilai rumah. Bagaimana caranya dapat cash back? jika anda beruntung dan rajin mencarinya anda pasti akan menemukan rumah-rumah diluar sana yg harganya miring sejumlah sekian persen tadi, namun ternyata sy orang yg malas mencari rumah. Hehe.. Tp unrungnya sy punya ide brilian, sy ajak kerjasama dengan developer yg sedang bangun perumahan (kebetulan sy kenal baik dengan developernya). Waktu itu nilai rumah yg mau sy beli 420 jt. Namun sy minta "Upping Harga", sehingga developernya bilang ke bank 580 jt. Maka jadilah sy dapat cash back dari developernya, kebetulan promo dari developernya "gratis BHPTB", jadi lumayan sy bisa pegang bersih sekitar 150 jt'an dari plafond kredit 580 jt (cicilan 6 jt/bulan). Kalau sy bisa cari bisnis yang profitnya 10% sebulan kan lumayan sekali (penghasilan 15 jt versus cicilan 6 jt setiap bulannya)

Lalu bisnis apa yang menguntungkan? Dengan uang 100 jt masa kita tidak bisa dapet profit 10% sebulan?
agak beresiko memang, hanya jika kita terus takut akan resiko kapan kita bisa maju? jadi saja employee kalau begitu jika tidak mau jadi pengusaha. masa 10% saja bingung, benar kan?

Coba lihat bisnis ini.
- Jual beli pulsa. anda tau berapa untungnya? pulsa 10 rb dijual 11 rb. (rata-rata untungnya 1000 s/d 1500 perak) a.k.a 10% toh?
- Jual makanan. berapa untungnya? rata-rata bisnis makanan malah lebih dahsyat, bisa sampai 200% malah.
- Bisnis Jasa bisa sampai 50% profitnya
- Bisnis perdagangan rata-rata 20-30% profitnya.

Poin pembelajarannya adalah jangan takut melangkah, dan jika telah melangkah pilihlah bisnis yang anda sukai, anda ahli, bisa bertahan lama, dan yang terpenting ada sistem kerjanya! Coba cari peluang bisnis dengan ikuti seminar, pameran, dan ikut join ke komunitas bisnis, perluas wawasan dan pengetahuan peluang usaha yg ada

Menghitung Harga Rumah

Harga Pasar Tanah adalah Harga aktual lapangan saat itu
- misal Harga tanah 2011, Pasar Minggu (5 jt/m2), Kemanggisan (6 jt/m2), Kebayoran Baru (8 jt/m2)

Harga Bangunan ;
- Bangunan Baru Lux > 3jt/m2
- Bangunan Baru standar 2-3 jt/m2
- Bangunan Kusam 1-2 jt/m2
- Bangunan Tua < 1 jt/m2

Harga NJOP adalah Harga yang anda dapat setiap tahun dari pemerintah. biasanya anda bisa lihat di PBB. harga ini biasanya menjadi patokan untuk membayar pajak-pajak dan terkadang menjadi acuan appraisal bank.

Harga Jual Wajar adalah = (Luas tanah x Harga Pasar Tanah) + (Luas Bangunan x Harga Bangunan)

Harga Likuiditas = Harga pencairan dari bank jika anda memakai KPR, yaitu 80% dari Harga Jual Wajar


Contoh ; Rumah Tua di Pasar Minggu (Lt/Lb 500/200)
Harga Wajar adalah = (500 m2 x 5 jt/m2) + (200 m2 x 500 rb/m2) = 2,5 M + 100 jt = 2,6 M
Pencairan KPR = 2,6 M x 80% = 2,08 M

note: penilaian harga untuk ruko dan apartemen berbeda karena melihat aspek komersiil dan letak.

Contoh Teknik Menawar Property

Negosiasi adalah hal terpenting dalam mencari Hot Deal. Jika anda ingin mahir dalam dunia property ketahuilah teknik-teknik dasar menawar property.

1) Ketahui harga pasar, harga jual dari pemilik, kemampuan kredit anda.
Harga pasar merupakan harga yang terbentuk karena naiknya fasilitas lingkungan sekitar. Di indonesia harga tanah tidak terbentuk berdasarkan plot-plot pemerintah, tapi karena letaknya, strategisnya, dan faktor-faktor non teknis lainnya. Cara berfikirnya sederhana, "masa anda mau menawar barang tapi anda tidak tahu harganya?"

2) Cobalah untuk "canvassing". artinya adalah anda bekerja mulai dari lingkungan terkecil dulu. survey harga rumah radius 2 km dari tempat anda kenal baik. Buat tabel perbandingan harga dengan luasan area dan jadikan ini sebagai senjata dalam menawar property. Jatuhkan mental dari penjual rumah, bilang saja "masa rumah cuma jarak 50 meter, harganya beda jauh?"

3) Coba cara sewa-beli. Artinya anda bisa mendapat uang cepat (flip) dari menjadi broker rumah. Pakai konsep sewa-beli ini dalam bernegosiasi, misal anda tahu bahwa harga rumah sebenarnya 1 M, tapi penjual hanya jual 700 jt, anda tawar saja untuk sewa dulu setahun (misal biaya sewa 15 jt/tahun) dan ada opsi beli di akhir masa sewa. Coba ikuti cara berfikir saya : anda keluar uang 15 jt (anggap saja investasi), anda dapat waktu setahun untuk menjualkan lagi ke orang lain dengan harga misal 900 jt. apa yang anda dapat? profit 200 jt kan? atau jika anda ingin ambil sendiri berarti anda kan punya waktu 1 tahun untuk majukan KPR. Buying Time is everything..

4) 2 telinga, 1 mulut. Anugrah Tuhan bahwa kita dilahirkan dengan hal tersebut. artinya apa? Banyak mendengar, sedikit berbicara. Seorang property investor sebaiknya jangan banyak bercerita, tapi banyak bertanya, dan biarkan penjual bercerita. Jangan pernah keluarkan angka di hari pertama menawar, dan kalau anda biasa belanja di pasar itu malah bagus, tawar saja seperti anda menawar cabe, tawar setengah harga!

5) Cara ini agak kejam tapi bisa dicoba
Pembeli 1 (anda): Pak saya mau beli rumah anda 1 M.
Penjual : wah tidak bisa pak saya jualnya 1,5 M

1 minggu kemudian..
Pembeli 2 (teman anda) : Pak sy tertarik beli rumah anda di harga 900 jt

5 hari kemudian..
Pembeli 3 (teman anda lagi) : Pak sy tertarik beli rumah anda di harga 800 jt

2 minggu kemudian
Pembeli 4 (lagi-lagi teman anda) : Pak sy tertarik beli rumah anda di harga 850 jt

1 bulan kemudian..
Penjual : Wah apa emang saya jual kemahalan ya? Sy lagi BU padahal.. (dia kemudian menelpon saya)

Penjual : Pak andhika masih ingat rumah yang di jalan X
Pembeli 1 (anda) : Rumah yang mana ya pak? (berlagak lupa)
Penjual : itu lho rumah yang dijalan X, yg dulu bapak tawar 1 M. Ingat pak?
Pembeli 1 (anda) : Oh ya pak bagaimana?
Penjual : Iya deh pak tidak apa2 1 M sy lepas ke bapak.
Pembeli 1 (anda) : Yes!

Hahahaha.. konyol tapi ampuh..
_salam_

Property Modal Tanpa Batas

Lama tak menulis karena disibukan aktivitas dalam menego tanah (mencoba menjadi developer). Bismillah semoga semua lancar dan mungkin bisa sharing disini

Akhir-akhir ini saya banyak bertemu teman baru, dan ketika ditanya mengenai kesibukan saya bilang bahwa saat ini saya sedang mencoba belajar menjadi developer. Ketika saya bilang seperti itu mereka malah balik "ngedumel", aaah klo developer pasti modalnya besar deh. Lelah sudah lidah ini berkata "modal developer bisa didapat salah satunya dari property juga ko, dalam property modal bukan masalah, yang masalah itu ya justru kepala anda sendiri"

Dalam tulisan kali ini saya akan mencoba sharing sedikit yang saya tahu mengenai Property (rumah/ruko) sebagai modal tanpa batas anda untuk memulai usaha apapun. Saya katakan rumah/ruko dan bukan tanah karena saya kan berbicara banyak mengenai Bank sebagai teman kita yang "bermodalkan tanpa batas". Karena biasanya Bank enggan menjadikan hanya tanah tanpa bangunan sebagai jaminan hutang.

Bank adalah sahabat saya, bukan musuh dan saya tidak pernah takut ketika berhadapan dengan mereka, karena mereka adalah teman seperti yang saya singgung di atas. Ketika saya mendampingi seminar kakak saya, ada salah satu peserta yang kecewa karena telah melunasi hutang KPRnya di bank. Kenapa mereka kecewa? Karena saat ini mereka kebingungan memperbesar modal toko usaha pulsa elektrik mereka. Jika saat itu mereka tidak melunasi hutangnya, mereka bisa meminta sisa modal dari property yang ada, dengan kata lain "refinance".

Contoh gampangnya adalah seperti ini, nilai likuiditas rumah 1 M, sisa hutang 200 jt, kita bisa meminta sisa yang 800 jt kan untuk modal tambahan? Bagaimana caranya?

1) Bisa dilakukan dengan refinance KPR. Artinya kita pindahkan pinjaman kita ke bank lain sehingga kita bisa mencicil lagi dengan jangka waktu dan jumlah cicilan tiap bulan yang baru dengan instrumen KPR.

2) Top Up. Apakah itu? Top Up hampir sama dengan refinance hanya saja instrumen yang dipakai biasanya Pnjaman Rekening Koran (PRK). Sehingga komposisi hutangnya tidak 100% KPR seperti skema diatas, melainkan sebagian KPR dan sebagian lagi PRK. sehingga besar cicilannya akan sedikit lebih berat karena jangka waktu (tenor) pinjaman menjadi sebentar (jangka waktu PRK maksimal 5 tahun).

Dalam PRK kita tidak perlu membayar cicilan pokok hutang kita, melainkan hanya bunganya saja. misalnya bunga KPR 12% setahun dan nilai hutang 1 M. berarti kan kita harus bayar pokok hutang+bunga 1% sebulan. Dalam PRK kita hanya bayar 1%nya saja, sangat ringan bukan? Pokok hutang dibayar ketika kita sudah bosan berhutang. Hahaha..

Kelebihan Top Up : Bisa bayar bunganya saja, tidak perlu repot pindah bank (kita bisa pakai track record kita yang bagus di bank yang sama sebagai bukti kita debitur yang baik)

Kelebihan Refinance : Pinjaman menjadi ringan karena jangka waktu KPR bisa sampai 15-20 tahun, dan nilai likuiditasnya bisa sampai 90%, Bunga rendah.

Kelemahan Top Up : Jangka waktu pendek, bunganya besar bisa sampai 17% setaun, Persentase likuiditas pencairan melihat nilai sisa property juga (kalau PRK nilai likuiditasnya biasanya hanya 60%)

Kelemahan Refinance: Harus pindah bank (survey lagi).

Kalau sudah begini maka tidak ada kata "saya tidak punya modal untuk berbisnins" Terserah anda untuk memilih cara yang mana (mungkin ada yg tidak suka berhutang lama-lama, mungkin juga ada yang suka berhutang selama duitnya muter). Toh 80% property pasti naik kan nilainya setiap tahun? lumayan buat tambahan modal.

"Property anda adalah aset yang berharga untuk segala kebutuhan kita di masa depan"

Awam Istilah Properti? (baca ini)

IMB = Izin mendirikan bangunan yang diberikan kepada perorangan atau badan hukum untuk dapat melaksanakan kegiatan pembangunan.

IPB = Izin Penggunaaan Bangunan, izin yang diberikan kepada perorangan atau badan hukum setelah bangunan selesai dilaksanakan sesuai IMB dan telah memenuhi syarat fungsi perlengkapan bangunan

KMB = Kelayakan Menggunakan Bangunan, izin yang diberikan kepada perorangan atau badan hukum setelah habis masa berlakunya IPB (5 tahun untuk bangunan non rumah tinggal dan 10 tahun untuk bangunan rumah tinggal) terhadap pemenuhan persyaratan kelayakan untuk berfungsinya bangunan

GSJ = Garis sempadan Jalan, adalah garis rencana jalan/rencana lebar jalan yang ditetapkan dalam rencana tata kota

GSB = Garis Sempadan Bangunan, adalah garis batas yang tidak boleh dilampaui dalam membangun bangunan kearah GSJ. (jarak minimal antara bangunan dengan jalan)

KDB = Koefisien Dasar Bangunan, angka prosentase perbandingan luas bangunan yang bisa dibangun terhadap luas tanah yang tersedia. misal KDB 50%, luas lahan 1000 m2, berarti luas lahan yang dibangun hanya dapat 500 m2, sisanya dimaksudkan untuk ruang hijau dan resapan air.

Peruntukan = ketetapan penggunaan fungsi ruang pada daerah/lingkungan yang ditetapkan oleh rencana tata kota. Peruntukan ini menentukan jenis bangunan yang dapat dibangun di daerah tersebut.
Peruntukan terbagi menjadi beberapa macam : Wisma Besar, Wisma Sedang dan Wisma Kecil (rumah tinggal), Wisma Taman, Wisma Flat, Wisma Susun (rumah susun), Peruntukan Karya Pekantoran (Kkt-untuk bangunan kantor), Peruntukan Karya Perdagangan (Kpd-dibangun toko atau pertokoan),

SIPPT (surat izin penunjukan penggunaan tanah) = izin dari gubernur terhadap penggunaan tanah bagi bangunan dengan kepemilikan luas tanah 5000 m2 atau lebih

RAB (Rancangan/Rencana Anggaran Biaya) = Merupakan ringkasan perkiraan pengeluaran & pemasukan dalam pengerjaan sebuah project property. melalui RAB ini kita bisa menentukan banyak hal diantaranya, harga jual yang layak, paket investasi, perkiraan keuntungan project, durasi pengerjaan project, dsb.

Cost & Fee = Sistem yang diberlakukan kontraktor untuk pengerjaan pembangunan/suatu project berdasarkan bagi hasil (biasanya 10-15%) dimana harga-harga material, desain, upah tenaga kerja mengikuti atau dapat berubah selama project belum selesai. Biasanya sistem ini merugikan owner karena jika kontraktornya "nakal" maka pengerjaan project akan diulur-ulur sehingga budget membengkak dan tentu fee bagi kontraktornya juga ikut membesar.

Fixed Cost & Fee = hampir sama dengan sistem diatas hanya fee yang ditetpkan bagi kontraktor tetap berdasarkan kesepakatan awal dan tidak mengalami perubahan, kecuali perubahan dilakukan oleh owner, cara ini merupakan win-win solution bagi kedua belah pihak.

PPJB = Perjanjian Pengikatan Jual Beli, yakni perjanjian jual-beli antara pihak penjual dan pembeli dimana masih sebatas kesepakatan saja dan belum ada peralihan hak kepemilikan tanah/rumah secara hukum sehingga nama sertifikat masih atas nama penjual sampai klausul-klausul yang disepakati terpenehi. PPJB ini biasanya dilakukan untuk mengikat property agar tidak diserobot orang lain.

AJB = Akta Jual-Beli, berbeda dengan PPJB, dimana AJB telah terjadi peralihan hak kepemilkan atas sebuah aset dan sah secara hukum karena nama di sertifikat telah di balik nama menjadi nama pembeli, dan tinggal didaftarkan di BPN (Badan Pertanahan Nasional)

NJOP = Nilai Jual Objek Pajak, merupakan nilai yang ditetapkan negara sebagai dasar pengenaan pajak bagi PBBnya. NJOP seringkali diasumsikan sebagai harga terendah atas suatu nilai property, dan biasanya property yang dijual dipasaran hargamya 2x NJOP.