Menghitung Harga Rumah

Harga Pasar Tanah adalah Harga aktual lapangan saat itu
- misal Harga tanah 2011, Pasar Minggu (5 jt/m2), Kemanggisan (6 jt/m2), Kebayoran Baru (8 jt/m2)

Harga Bangunan ;
- Bangunan Baru Lux > 3jt/m2
- Bangunan Baru standar 2-3 jt/m2
- Bangunan Kusam 1-2 jt/m2
- Bangunan Tua < 1 jt/m2

Harga NJOP adalah Harga yang anda dapat setiap tahun dari pemerintah. biasanya anda bisa lihat di PBB. harga ini biasanya menjadi patokan untuk membayar pajak-pajak dan terkadang menjadi acuan appraisal bank.

Harga Jual Wajar adalah = (Luas tanah x Harga Pasar Tanah) + (Luas Bangunan x Harga Bangunan)

Harga Likuiditas = Harga pencairan dari bank jika anda memakai KPR, yaitu 80% dari Harga Jual Wajar


Contoh ; Rumah Tua di Pasar Minggu (Lt/Lb 500/200)
Harga Wajar adalah = (500 m2 x 5 jt/m2) + (200 m2 x 500 rb/m2) = 2,5 M + 100 jt = 2,6 M
Pencairan KPR = 2,6 M x 80% = 2,08 M

note: penilaian harga untuk ruko dan apartemen berbeda karena melihat aspek komersiil dan letak.

Contoh Teknik Menawar Property

Negosiasi adalah hal terpenting dalam mencari Hot Deal. Jika anda ingin mahir dalam dunia property ketahuilah teknik-teknik dasar menawar property.

1) Ketahui harga pasar, harga jual dari pemilik, kemampuan kredit anda.
Harga pasar merupakan harga yang terbentuk karena naiknya fasilitas lingkungan sekitar. Di indonesia harga tanah tidak terbentuk berdasarkan plot-plot pemerintah, tapi karena letaknya, strategisnya, dan faktor-faktor non teknis lainnya. Cara berfikirnya sederhana, "masa anda mau menawar barang tapi anda tidak tahu harganya?"

2) Cobalah untuk "canvassing". artinya adalah anda bekerja mulai dari lingkungan terkecil dulu. survey harga rumah radius 2 km dari tempat anda kenal baik. Buat tabel perbandingan harga dengan luasan area dan jadikan ini sebagai senjata dalam menawar property. Jatuhkan mental dari penjual rumah, bilang saja "masa rumah cuma jarak 50 meter, harganya beda jauh?"

3) Coba cara sewa-beli. Artinya anda bisa mendapat uang cepat (flip) dari menjadi broker rumah. Pakai konsep sewa-beli ini dalam bernegosiasi, misal anda tahu bahwa harga rumah sebenarnya 1 M, tapi penjual hanya jual 700 jt, anda tawar saja untuk sewa dulu setahun (misal biaya sewa 15 jt/tahun) dan ada opsi beli di akhir masa sewa. Coba ikuti cara berfikir saya : anda keluar uang 15 jt (anggap saja investasi), anda dapat waktu setahun untuk menjualkan lagi ke orang lain dengan harga misal 900 jt. apa yang anda dapat? profit 200 jt kan? atau jika anda ingin ambil sendiri berarti anda kan punya waktu 1 tahun untuk majukan KPR. Buying Time is everything..

4) 2 telinga, 1 mulut. Anugrah Tuhan bahwa kita dilahirkan dengan hal tersebut. artinya apa? Banyak mendengar, sedikit berbicara. Seorang property investor sebaiknya jangan banyak bercerita, tapi banyak bertanya, dan biarkan penjual bercerita. Jangan pernah keluarkan angka di hari pertama menawar, dan kalau anda biasa belanja di pasar itu malah bagus, tawar saja seperti anda menawar cabe, tawar setengah harga!

5) Cara ini agak kejam tapi bisa dicoba
Pembeli 1 (anda): Pak saya mau beli rumah anda 1 M.
Penjual : wah tidak bisa pak saya jualnya 1,5 M

1 minggu kemudian..
Pembeli 2 (teman anda) : Pak sy tertarik beli rumah anda di harga 900 jt

5 hari kemudian..
Pembeli 3 (teman anda lagi) : Pak sy tertarik beli rumah anda di harga 800 jt

2 minggu kemudian
Pembeli 4 (lagi-lagi teman anda) : Pak sy tertarik beli rumah anda di harga 850 jt

1 bulan kemudian..
Penjual : Wah apa emang saya jual kemahalan ya? Sy lagi BU padahal.. (dia kemudian menelpon saya)

Penjual : Pak andhika masih ingat rumah yang di jalan X
Pembeli 1 (anda) : Rumah yang mana ya pak? (berlagak lupa)
Penjual : itu lho rumah yang dijalan X, yg dulu bapak tawar 1 M. Ingat pak?
Pembeli 1 (anda) : Oh ya pak bagaimana?
Penjual : Iya deh pak tidak apa2 1 M sy lepas ke bapak.
Pembeli 1 (anda) : Yes!

Hahahaha.. konyol tapi ampuh..
_salam_