Negosiasi adalah hal terpenting dalam mencari Hot Deal. Jika anda ingin mahir dalam dunia property ketahuilah teknik-teknik dasar menawar property.
1) Ketahui harga pasar, harga jual dari pemilik, kemampuan kredit anda.
Harga pasar merupakan harga yang terbentuk karena naiknya fasilitas lingkungan sekitar. Di indonesia harga tanah tidak terbentuk berdasarkan plot-plot pemerintah, tapi karena letaknya, strategisnya, dan faktor-faktor non teknis lainnya. Cara berfikirnya sederhana, "masa anda mau menawar barang tapi anda tidak tahu harganya?"
2) Cobalah untuk "canvassing". artinya adalah anda bekerja mulai dari lingkungan terkecil dulu. survey harga rumah radius 2 km dari tempat anda kenal baik. Buat tabel perbandingan harga dengan luasan area dan jadikan ini sebagai senjata dalam menawar property. Jatuhkan mental dari penjual rumah, bilang saja "masa rumah cuma jarak 50 meter, harganya beda jauh?"
3) Coba cara sewa-beli. Artinya anda bisa mendapat uang cepat (flip) dari menjadi broker rumah. Pakai konsep sewa-beli ini dalam bernegosiasi, misal anda tahu bahwa harga rumah sebenarnya 1 M, tapi penjual hanya jual 700 jt, anda tawar saja untuk sewa dulu setahun (misal biaya sewa 15 jt/tahun) dan ada opsi beli di akhir masa sewa. Coba ikuti cara berfikir saya : anda keluar uang 15 jt (anggap saja investasi), anda dapat waktu setahun untuk menjualkan lagi ke orang lain dengan harga misal 900 jt. apa yang anda dapat? profit 200 jt kan? atau jika anda ingin ambil sendiri berarti anda kan punya waktu 1 tahun untuk majukan KPR. Buying Time is everything..
4) 2 telinga, 1 mulut. Anugrah Tuhan bahwa kita dilahirkan dengan hal tersebut. artinya apa? Banyak mendengar, sedikit berbicara. Seorang property investor sebaiknya jangan banyak bercerita, tapi banyak bertanya, dan biarkan penjual bercerita. Jangan pernah keluarkan angka di hari pertama menawar, dan kalau anda biasa belanja di pasar itu malah bagus, tawar saja seperti anda menawar cabe, tawar setengah harga!
5) Cara ini agak kejam tapi bisa dicoba
Pembeli 1 (anda): Pak saya mau beli rumah anda 1 M.
Penjual : wah tidak bisa pak saya jualnya 1,5 M
1 minggu kemudian..
Pembeli 2 (teman anda) : Pak sy tertarik beli rumah anda di harga 900 jt
5 hari kemudian..
Pembeli 3 (teman anda lagi) : Pak sy tertarik beli rumah anda di harga 800 jt
2 minggu kemudian
Pembeli 4 (lagi-lagi teman anda) : Pak sy tertarik beli rumah anda di harga 850 jt
1 bulan kemudian..
Penjual : Wah apa emang saya jual kemahalan ya? Sy lagi BU padahal.. (dia kemudian menelpon saya)
Penjual : Pak andhika masih ingat rumah yang di jalan X
Pembeli 1 (anda) : Rumah yang mana ya pak? (berlagak lupa)
Penjual : itu lho rumah yang dijalan X, yg dulu bapak tawar 1 M. Ingat pak?
Pembeli 1 (anda) : Oh ya pak bagaimana?
Penjual : Iya deh pak tidak apa2 1 M sy lepas ke bapak.
Pembeli 1 (anda) : Yes!
Hahahaha.. konyol tapi ampuh..
_salam_
Selasa, 08 Maret 2011
Selasa, 15 Februari 2011
Property Modal Tanpa Batas
Lama tak menulis karena disibukan aktivitas dalam menego tanah (mencoba menjadi developer). Bismillah semoga semua lancar dan mungkin bisa sharing disini
Akhir-akhir ini saya banyak bertemu teman baru, dan ketika ditanya mengenai kesibukan saya bilang bahwa saat ini saya sedang mencoba belajar menjadi developer. Ketika saya bilang seperti itu mereka malah balik "ngedumel", aaah klo developer pasti modalnya besar deh. Lelah sudah lidah ini berkata "modal developer bisa didapat salah satunya dari property juga ko, dalam property modal bukan masalah, yang masalah itu ya justru kepala anda sendiri"
Dalam tulisan kali ini saya akan mencoba sharing sedikit yang saya tahu mengenai Property (rumah/ruko) sebagai modal tanpa batas anda untuk memulai usaha apapun. Saya katakan rumah/ruko dan bukan tanah karena saya kan berbicara banyak mengenai Bank sebagai teman kita yang "bermodalkan tanpa batas". Karena biasanya Bank enggan menjadikan hanya tanah tanpa bangunan sebagai jaminan hutang.
Bank adalah sahabat saya, bukan musuh dan saya tidak pernah takut ketika berhadapan dengan mereka, karena mereka adalah teman seperti yang saya singgung di atas. Ketika saya mendampingi seminar kakak saya, ada salah satu peserta yang kecewa karena telah melunasi hutang KPRnya di bank. Kenapa mereka kecewa? Karena saat ini mereka kebingungan memperbesar modal toko usaha pulsa elektrik mereka. Jika saat itu mereka tidak melunasi hutangnya, mereka bisa meminta sisa modal dari property yang ada, dengan kata lain "refinance".
Contoh gampangnya adalah seperti ini, nilai likuiditas rumah 1 M, sisa hutang 200 jt, kita bisa meminta sisa yang 800 jt kan untuk modal tambahan? Bagaimana caranya?
1) Bisa dilakukan dengan refinance KPR. Artinya kita pindahkan pinjaman kita ke bank lain sehingga kita bisa mencicil lagi dengan jangka waktu dan jumlah cicilan tiap bulan yang baru dengan instrumen KPR.
2) Top Up. Apakah itu? Top Up hampir sama dengan refinance hanya saja instrumen yang dipakai biasanya Pnjaman Rekening Koran (PRK). Sehingga komposisi hutangnya tidak 100% KPR seperti skema diatas, melainkan sebagian KPR dan sebagian lagi PRK. sehingga besar cicilannya akan sedikit lebih berat karena jangka waktu (tenor) pinjaman menjadi sebentar (jangka waktu PRK maksimal 5 tahun).
Dalam PRK kita tidak perlu membayar cicilan pokok hutang kita, melainkan hanya bunganya saja. misalnya bunga KPR 12% setahun dan nilai hutang 1 M. berarti kan kita harus bayar pokok hutang+bunga 1% sebulan. Dalam PRK kita hanya bayar 1%nya saja, sangat ringan bukan? Pokok hutang dibayar ketika kita sudah bosan berhutang. Hahaha..
Kelebihan Top Up : Bisa bayar bunganya saja, tidak perlu repot pindah bank (kita bisa pakai track record kita yang bagus di bank yang sama sebagai bukti kita debitur yang baik)
Kelebihan Refinance : Pinjaman menjadi ringan karena jangka waktu KPR bisa sampai 15-20 tahun, dan nilai likuiditasnya bisa sampai 90%, Bunga rendah.
Kelemahan Top Up : Jangka waktu pendek, bunganya besar bisa sampai 17% setaun, Persentase likuiditas pencairan melihat nilai sisa property juga (kalau PRK nilai likuiditasnya biasanya hanya 60%)
Kelemahan Refinance: Harus pindah bank (survey lagi).
Kalau sudah begini maka tidak ada kata "saya tidak punya modal untuk berbisnins" Terserah anda untuk memilih cara yang mana (mungkin ada yg tidak suka berhutang lama-lama, mungkin juga ada yang suka berhutang selama duitnya muter). Toh 80% property pasti naik kan nilainya setiap tahun? lumayan buat tambahan modal.
"Property anda adalah aset yang berharga untuk segala kebutuhan kita di masa depan"
Akhir-akhir ini saya banyak bertemu teman baru, dan ketika ditanya mengenai kesibukan saya bilang bahwa saat ini saya sedang mencoba belajar menjadi developer. Ketika saya bilang seperti itu mereka malah balik "ngedumel", aaah klo developer pasti modalnya besar deh. Lelah sudah lidah ini berkata "modal developer bisa didapat salah satunya dari property juga ko, dalam property modal bukan masalah, yang masalah itu ya justru kepala anda sendiri"
Dalam tulisan kali ini saya akan mencoba sharing sedikit yang saya tahu mengenai Property (rumah/ruko) sebagai modal tanpa batas anda untuk memulai usaha apapun. Saya katakan rumah/ruko dan bukan tanah karena saya kan berbicara banyak mengenai Bank sebagai teman kita yang "bermodalkan tanpa batas". Karena biasanya Bank enggan menjadikan hanya tanah tanpa bangunan sebagai jaminan hutang.
Bank adalah sahabat saya, bukan musuh dan saya tidak pernah takut ketika berhadapan dengan mereka, karena mereka adalah teman seperti yang saya singgung di atas. Ketika saya mendampingi seminar kakak saya, ada salah satu peserta yang kecewa karena telah melunasi hutang KPRnya di bank. Kenapa mereka kecewa? Karena saat ini mereka kebingungan memperbesar modal toko usaha pulsa elektrik mereka. Jika saat itu mereka tidak melunasi hutangnya, mereka bisa meminta sisa modal dari property yang ada, dengan kata lain "refinance".
Contoh gampangnya adalah seperti ini, nilai likuiditas rumah 1 M, sisa hutang 200 jt, kita bisa meminta sisa yang 800 jt kan untuk modal tambahan? Bagaimana caranya?
1) Bisa dilakukan dengan refinance KPR. Artinya kita pindahkan pinjaman kita ke bank lain sehingga kita bisa mencicil lagi dengan jangka waktu dan jumlah cicilan tiap bulan yang baru dengan instrumen KPR.
2) Top Up. Apakah itu? Top Up hampir sama dengan refinance hanya saja instrumen yang dipakai biasanya Pnjaman Rekening Koran (PRK). Sehingga komposisi hutangnya tidak 100% KPR seperti skema diatas, melainkan sebagian KPR dan sebagian lagi PRK. sehingga besar cicilannya akan sedikit lebih berat karena jangka waktu (tenor) pinjaman menjadi sebentar (jangka waktu PRK maksimal 5 tahun).
Dalam PRK kita tidak perlu membayar cicilan pokok hutang kita, melainkan hanya bunganya saja. misalnya bunga KPR 12% setahun dan nilai hutang 1 M. berarti kan kita harus bayar pokok hutang+bunga 1% sebulan. Dalam PRK kita hanya bayar 1%nya saja, sangat ringan bukan? Pokok hutang dibayar ketika kita sudah bosan berhutang. Hahaha..
Kelebihan Top Up : Bisa bayar bunganya saja, tidak perlu repot pindah bank (kita bisa pakai track record kita yang bagus di bank yang sama sebagai bukti kita debitur yang baik)
Kelebihan Refinance : Pinjaman menjadi ringan karena jangka waktu KPR bisa sampai 15-20 tahun, dan nilai likuiditasnya bisa sampai 90%, Bunga rendah.
Kelemahan Top Up : Jangka waktu pendek, bunganya besar bisa sampai 17% setaun, Persentase likuiditas pencairan melihat nilai sisa property juga (kalau PRK nilai likuiditasnya biasanya hanya 60%)
Kelemahan Refinance: Harus pindah bank (survey lagi).
Kalau sudah begini maka tidak ada kata "saya tidak punya modal untuk berbisnins" Terserah anda untuk memilih cara yang mana (mungkin ada yg tidak suka berhutang lama-lama, mungkin juga ada yang suka berhutang selama duitnya muter). Toh 80% property pasti naik kan nilainya setiap tahun? lumayan buat tambahan modal.
"Property anda adalah aset yang berharga untuk segala kebutuhan kita di masa depan"
Selasa, 04 Januari 2011
Awam Istilah Properti? (baca ini)
IMB = Izin mendirikan bangunan yang diberikan kepada perorangan atau badan hukum untuk dapat melaksanakan kegiatan pembangunan.
IPB = Izin Penggunaaan Bangunan, izin yang diberikan kepada perorangan atau badan hukum setelah bangunan selesai dilaksanakan sesuai IMB dan telah memenuhi syarat fungsi perlengkapan bangunan
KMB = Kelayakan Menggunakan Bangunan, izin yang diberikan kepada perorangan atau badan hukum setelah habis masa berlakunya IPB (5 tahun untuk bangunan non rumah tinggal dan 10 tahun untuk bangunan rumah tinggal) terhadap pemenuhan persyaratan kelayakan untuk berfungsinya bangunan
GSJ = Garis sempadan Jalan, adalah garis rencana jalan/rencana lebar jalan yang ditetapkan dalam rencana tata kota
GSB = Garis Sempadan Bangunan, adalah garis batas yang tidak boleh dilampaui dalam membangun bangunan kearah GSJ. (jarak minimal antara bangunan dengan jalan)
KDB = Koefisien Dasar Bangunan, angka prosentase perbandingan luas bangunan yang bisa dibangun terhadap luas tanah yang tersedia. misal KDB 50%, luas lahan 1000 m2, berarti luas lahan yang dibangun hanya dapat 500 m2, sisanya dimaksudkan untuk ruang hijau dan resapan air.
Peruntukan = ketetapan penggunaan fungsi ruang pada daerah/lingkungan yang ditetapkan oleh rencana tata kota. Peruntukan ini menentukan jenis bangunan yang dapat dibangun di daerah tersebut.
Peruntukan terbagi menjadi beberapa macam : Wisma Besar, Wisma Sedang dan Wisma Kecil (rumah tinggal), Wisma Taman, Wisma Flat, Wisma Susun (rumah susun), Peruntukan Karya Pekantoran (Kkt-untuk bangunan kantor), Peruntukan Karya Perdagangan (Kpd-dibangun toko atau pertokoan),
SIPPT (surat izin penunjukan penggunaan tanah) = izin dari gubernur terhadap penggunaan tanah bagi bangunan dengan kepemilikan luas tanah 5000 m2 atau lebih
RAB (Rancangan/Rencana Anggaran Biaya) = Merupakan ringkasan perkiraan pengeluaran & pemasukan dalam pengerjaan sebuah project property. melalui RAB ini kita bisa menentukan banyak hal diantaranya, harga jual yang layak, paket investasi, perkiraan keuntungan project, durasi pengerjaan project, dsb.
Cost & Fee = Sistem yang diberlakukan kontraktor untuk pengerjaan pembangunan/suatu project berdasarkan bagi hasil (biasanya 10-15%) dimana harga-harga material, desain, upah tenaga kerja mengikuti atau dapat berubah selama project belum selesai. Biasanya sistem ini merugikan owner karena jika kontraktornya "nakal" maka pengerjaan project akan diulur-ulur sehingga budget membengkak dan tentu fee bagi kontraktornya juga ikut membesar.
Fixed Cost & Fee = hampir sama dengan sistem diatas hanya fee yang ditetpkan bagi kontraktor tetap berdasarkan kesepakatan awal dan tidak mengalami perubahan, kecuali perubahan dilakukan oleh owner, cara ini merupakan win-win solution bagi kedua belah pihak.
PPJB = Perjanjian Pengikatan Jual Beli, yakni perjanjian jual-beli antara pihak penjual dan pembeli dimana masih sebatas kesepakatan saja dan belum ada peralihan hak kepemilikan tanah/rumah secara hukum sehingga nama sertifikat masih atas nama penjual sampai klausul-klausul yang disepakati terpenehi. PPJB ini biasanya dilakukan untuk mengikat property agar tidak diserobot orang lain.
AJB = Akta Jual-Beli, berbeda dengan PPJB, dimana AJB telah terjadi peralihan hak kepemilkan atas sebuah aset dan sah secara hukum karena nama di sertifikat telah di balik nama menjadi nama pembeli, dan tinggal didaftarkan di BPN (Badan Pertanahan Nasional)
NJOP = Nilai Jual Objek Pajak, merupakan nilai yang ditetapkan negara sebagai dasar pengenaan pajak bagi PBBnya. NJOP seringkali diasumsikan sebagai harga terendah atas suatu nilai property, dan biasanya property yang dijual dipasaran hargamya 2x NJOP.
IPB = Izin Penggunaaan Bangunan, izin yang diberikan kepada perorangan atau badan hukum setelah bangunan selesai dilaksanakan sesuai IMB dan telah memenuhi syarat fungsi perlengkapan bangunan
KMB = Kelayakan Menggunakan Bangunan, izin yang diberikan kepada perorangan atau badan hukum setelah habis masa berlakunya IPB (5 tahun untuk bangunan non rumah tinggal dan 10 tahun untuk bangunan rumah tinggal) terhadap pemenuhan persyaratan kelayakan untuk berfungsinya bangunan
GSJ = Garis sempadan Jalan, adalah garis rencana jalan/rencana lebar jalan yang ditetapkan dalam rencana tata kota
GSB = Garis Sempadan Bangunan, adalah garis batas yang tidak boleh dilampaui dalam membangun bangunan kearah GSJ. (jarak minimal antara bangunan dengan jalan)
KDB = Koefisien Dasar Bangunan, angka prosentase perbandingan luas bangunan yang bisa dibangun terhadap luas tanah yang tersedia. misal KDB 50%, luas lahan 1000 m2, berarti luas lahan yang dibangun hanya dapat 500 m2, sisanya dimaksudkan untuk ruang hijau dan resapan air.
Peruntukan = ketetapan penggunaan fungsi ruang pada daerah/lingkungan yang ditetapkan oleh rencana tata kota. Peruntukan ini menentukan jenis bangunan yang dapat dibangun di daerah tersebut.
Peruntukan terbagi menjadi beberapa macam : Wisma Besar, Wisma Sedang dan Wisma Kecil (rumah tinggal), Wisma Taman, Wisma Flat, Wisma Susun (rumah susun), Peruntukan Karya Pekantoran (Kkt-untuk bangunan kantor), Peruntukan Karya Perdagangan (Kpd-dibangun toko atau pertokoan),
SIPPT (surat izin penunjukan penggunaan tanah) = izin dari gubernur terhadap penggunaan tanah bagi bangunan dengan kepemilikan luas tanah 5000 m2 atau lebih
RAB (Rancangan/Rencana Anggaran Biaya) = Merupakan ringkasan perkiraan pengeluaran & pemasukan dalam pengerjaan sebuah project property. melalui RAB ini kita bisa menentukan banyak hal diantaranya, harga jual yang layak, paket investasi, perkiraan keuntungan project, durasi pengerjaan project, dsb.
Cost & Fee = Sistem yang diberlakukan kontraktor untuk pengerjaan pembangunan/suatu project berdasarkan bagi hasil (biasanya 10-15%) dimana harga-harga material, desain, upah tenaga kerja mengikuti atau dapat berubah selama project belum selesai. Biasanya sistem ini merugikan owner karena jika kontraktornya "nakal" maka pengerjaan project akan diulur-ulur sehingga budget membengkak dan tentu fee bagi kontraktornya juga ikut membesar.
Fixed Cost & Fee = hampir sama dengan sistem diatas hanya fee yang ditetpkan bagi kontraktor tetap berdasarkan kesepakatan awal dan tidak mengalami perubahan, kecuali perubahan dilakukan oleh owner, cara ini merupakan win-win solution bagi kedua belah pihak.
PPJB = Perjanjian Pengikatan Jual Beli, yakni perjanjian jual-beli antara pihak penjual dan pembeli dimana masih sebatas kesepakatan saja dan belum ada peralihan hak kepemilikan tanah/rumah secara hukum sehingga nama sertifikat masih atas nama penjual sampai klausul-klausul yang disepakati terpenehi. PPJB ini biasanya dilakukan untuk mengikat property agar tidak diserobot orang lain.
AJB = Akta Jual-Beli, berbeda dengan PPJB, dimana AJB telah terjadi peralihan hak kepemilkan atas sebuah aset dan sah secara hukum karena nama di sertifikat telah di balik nama menjadi nama pembeli, dan tinggal didaftarkan di BPN (Badan Pertanahan Nasional)
NJOP = Nilai Jual Objek Pajak, merupakan nilai yang ditetapkan negara sebagai dasar pengenaan pajak bagi PBBnya. NJOP seringkali diasumsikan sebagai harga terendah atas suatu nilai property, dan biasanya property yang dijual dipasaran hargamya 2x NJOP.
Minggu, 19 Desember 2010
Menghadapi Bank
Salah satu ketakutan seseorang memulai terjun di dunia property adalah takut menghadapi bank.
Saya bingung? kenapa harus takut sih? Bank itu salah satu partner, pemodal, investor, yang paling baik menurut saya dalam bisnis ini. Kalau minjam uang di bank tidak perlu seperti minjam ke keluarga, bertutur kata manis, iya kalau selesai berkunjung di kasih pinjam uangnya, kalau dimarahin? dinasehatin? udah gondok duluan dong..
Institusi perbankan Indonesia merupakan salah satu yang memiliki rate bunga tertinggi di dunia, (amerika dan jepang malahan suku bunganya bisa sampai 1% setahun..!!), bayangkan dengan SBI 6% saja masih ada bank yang memberi pinjaman dengan bunga 15% setahun. Woow untung sekali ya teman-teman kita yang berbisnis perbankan.
Banyak orang takut menghadapi bank dengan alasan yang aneh-aneh, mengutip perkataan mentor saya, "sebenarnya bank dan kita itu sama-sama takut. Kita takut minjam karena takut ditanya macam-macam, mereka juga sebenarnya takut karena meragukan kapasitas kita mengembalikan uang".
Kita harus memposisikan diri kita "ideal" menurut mereka agar pinjaman dapat disetujui. Bagaimana kacamata ideal menurut mereka?
1) Jelas kita adalah nasabah yang baik. tidak pernah menunggak jika sudah ada pinjaman sebelumnya, selalu memberikan karakter yang baik di mata bank, artinya meski kita pernah telat beberapa hari kita masih ada itikad baik menyelesaikannya. terpenting adalah kita tidak sampai masuk daftar hitam perbankan.
2) Bank itu menganggap kita seperti "alien". Lho apa maksudnya? baru-baru ini saya bertemu seseorang yang sama sekali tidak memiliki ATM di dompetnya. dia selalu menerima gaji pekerjaannya secara tunai/cash, membawa uang dalam jumlah besar di dompetnya. Hmm masih ada ya di tahun 2010 orang seperti ini. Intinya adalah buatlah diri kita terbuka di mata bank. Biarkan sistem (misal buat buku tabungan) mencatat semua pemasukan dan pengeluaran kita, dengan tujuan agar mereka juga bisa mengetahui kapasitas dan tingkat bonafiditas kita.
3) Perlu diketahui bahwa kredit yang mungkin disetujui adalah 1/3 dari pemasukan kita. Misal gaji anda 9 juta, maka plafond kredit anda akan disetujui di angka pengembalian cicilan senilai 3 juta/sebulan. Besarnya kredit yang anda dapat tergantung tenor yang anda ambil dan besaran suku bunga di bank tersebut. Berikut beberapa instrumen perbankan yang biasa digunakan dalam dunia property : Kredit Pemilikan Rumah (KPR), Kredit Multi Guna (KMG), Kredit Modal Kerja (KMK), ataupun Pinjaman Rekening Koran (PRK).
4) Dokumen yang diperlukan secara umum seperti KTP, Kartu Keluarga, NPWP (untuk pinjaman diatas 50 jt), copy rekening 3 bulan terakhir, Slip Gaji + SK Kerja (bagi karyawan), SIUP+TDP+Akta Pendirian dan terkadang bon/faktur penjualan (bagi pengusaha), Surat Izin Praktek (bagi profesional).
Sepintas saya pernah membaca iklan salah satu seminar property di media cetak.. "bagaimana membeli property tanpa KPR tanpa menggoreng rekening." Bagi anda yang belum tahu, menggoreng rekening adalah salah satu trik baru pemain property, dimana mereka sedemikian rupa menjadikan sistem pencatatan keuangan mereka agar terlihat baik dan bonafit.
Tidak ada yang salah dengan itu menurut saya, selama kita bisa melakukan manajemen hutang yang baik dan moralitas kita bisa mengembalikan pinjaman dan justru malah dengan adanya kredit perbankan kita juga bisa memajukan ekonomi masyarakat dengan membuka lapangan pekerjaan dari bisnis kita. Tanpa mengurangi hormat saya kepada bapak-bapak pembicara yang pro hutang maupun kontra hutang dalam berbisnis, memang alangkah lebih baik jika kita fleksibel dalam menghadapi keadaan, hutang tidaklah tabu, tetapi pendapat "jika bisa cash, kenapa harus berhutang" juga tidak salah. Mari bersatu mensejahterakan negeri ini!
Kesimpulan :
"Bank itu menganggap kita seperti alien"
_cheers_
Saya bingung? kenapa harus takut sih? Bank itu salah satu partner, pemodal, investor, yang paling baik menurut saya dalam bisnis ini. Kalau minjam uang di bank tidak perlu seperti minjam ke keluarga, bertutur kata manis, iya kalau selesai berkunjung di kasih pinjam uangnya, kalau dimarahin? dinasehatin? udah gondok duluan dong..
Institusi perbankan Indonesia merupakan salah satu yang memiliki rate bunga tertinggi di dunia, (amerika dan jepang malahan suku bunganya bisa sampai 1% setahun..!!), bayangkan dengan SBI 6% saja masih ada bank yang memberi pinjaman dengan bunga 15% setahun. Woow untung sekali ya teman-teman kita yang berbisnis perbankan.
Banyak orang takut menghadapi bank dengan alasan yang aneh-aneh, mengutip perkataan mentor saya, "sebenarnya bank dan kita itu sama-sama takut. Kita takut minjam karena takut ditanya macam-macam, mereka juga sebenarnya takut karena meragukan kapasitas kita mengembalikan uang".
Kita harus memposisikan diri kita "ideal" menurut mereka agar pinjaman dapat disetujui. Bagaimana kacamata ideal menurut mereka?
1) Jelas kita adalah nasabah yang baik. tidak pernah menunggak jika sudah ada pinjaman sebelumnya, selalu memberikan karakter yang baik di mata bank, artinya meski kita pernah telat beberapa hari kita masih ada itikad baik menyelesaikannya. terpenting adalah kita tidak sampai masuk daftar hitam perbankan.
2) Bank itu menganggap kita seperti "alien". Lho apa maksudnya? baru-baru ini saya bertemu seseorang yang sama sekali tidak memiliki ATM di dompetnya. dia selalu menerima gaji pekerjaannya secara tunai/cash, membawa uang dalam jumlah besar di dompetnya. Hmm masih ada ya di tahun 2010 orang seperti ini. Intinya adalah buatlah diri kita terbuka di mata bank. Biarkan sistem (misal buat buku tabungan) mencatat semua pemasukan dan pengeluaran kita, dengan tujuan agar mereka juga bisa mengetahui kapasitas dan tingkat bonafiditas kita.
3) Perlu diketahui bahwa kredit yang mungkin disetujui adalah 1/3 dari pemasukan kita. Misal gaji anda 9 juta, maka plafond kredit anda akan disetujui di angka pengembalian cicilan senilai 3 juta/sebulan. Besarnya kredit yang anda dapat tergantung tenor yang anda ambil dan besaran suku bunga di bank tersebut. Berikut beberapa instrumen perbankan yang biasa digunakan dalam dunia property : Kredit Pemilikan Rumah (KPR), Kredit Multi Guna (KMG), Kredit Modal Kerja (KMK), ataupun Pinjaman Rekening Koran (PRK).
4) Dokumen yang diperlukan secara umum seperti KTP, Kartu Keluarga, NPWP (untuk pinjaman diatas 50 jt), copy rekening 3 bulan terakhir, Slip Gaji + SK Kerja (bagi karyawan), SIUP+TDP+Akta Pendirian dan terkadang bon/faktur penjualan (bagi pengusaha), Surat Izin Praktek (bagi profesional).
Sepintas saya pernah membaca iklan salah satu seminar property di media cetak.. "bagaimana membeli property tanpa KPR tanpa menggoreng rekening." Bagi anda yang belum tahu, menggoreng rekening adalah salah satu trik baru pemain property, dimana mereka sedemikian rupa menjadikan sistem pencatatan keuangan mereka agar terlihat baik dan bonafit.
Tidak ada yang salah dengan itu menurut saya, selama kita bisa melakukan manajemen hutang yang baik dan moralitas kita bisa mengembalikan pinjaman dan justru malah dengan adanya kredit perbankan kita juga bisa memajukan ekonomi masyarakat dengan membuka lapangan pekerjaan dari bisnis kita. Tanpa mengurangi hormat saya kepada bapak-bapak pembicara yang pro hutang maupun kontra hutang dalam berbisnis, memang alangkah lebih baik jika kita fleksibel dalam menghadapi keadaan, hutang tidaklah tabu, tetapi pendapat "jika bisa cash, kenapa harus berhutang" juga tidak salah. Mari bersatu mensejahterakan negeri ini!
Kesimpulan :
"Bank itu menganggap kita seperti alien"
_cheers_
Sabtu, 18 Desember 2010
Pajak Dalam Property
1) PPN (Pajak Pertambahan Nilai)
Umumnya 10%, dan biasanya dibebankan jika kita membeli property baru dari developer, untuk pembayaran dan pelaporannya juga biasanya dilakukan oleh developer. Tapi jika membeli dari perorangan, pembayaran dilakukan sendiri setelah transaksi, selambatnya tanggal 15 bulan berikutnya dan tanggal 20 bulan berikutnya untuk pelaporannya
2) BPHTB (Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan)
Pajak bagi pembeli dan besarnya 5% dari Nilai Transaksi setelah dikurangi NJOTKP (nilai jual objek tidak kena pajak). Terkadang dalam proses akad kredit notaris sering mengatakan "nilai transaksinya dibuat berdasarkan/sejumlah NJOP saja ya". Mengingat negara ini yang semakin tertib, di 2011 akan ada cross check besaran nilai transaksi ini dari dinas pajak baik kepada bank, notaris, maupun pembeli/penjual. Jadi bersiaplah terkena pajak dari nilai transaksi sesungguhnya.
Objek BHPTB antara lain : Jualbeli, tukar menukar, hibah, waris, hadiah, lelang, merger usaha, pemasukan dalam perseroan
3) PPh
Pajak bagi penjual dan besarnya 5% dari nilai total transaksi, kecuali transaksi dibawah 60 jt. Khusus Developer pajak ini dibayar melalui PPh tahunan
4) Bea Balik Nama
Dikenakan terhadap sertifikat property yang beralih kepemilikan haknya.Bila dibeli melalui developer BBN diurus developer dan konsumen tinggal membayarnya, namun jika dibeli dari perorangan, balik nama diurus sendiri (pakai jasa notaris juga bisa). besarnya bea balik nama berbeda-beda setiap daerah. Umumnya maksimal 2% dari nilai transaksi
5) PPNbm (Pajak Penjualan Barang Mewah)
Dikenakan untuk property yang dibeli dari developer dengan kriteria luas bangunan >150m2 atau harga jualnya bangunannya 4 jt/m2. Besarnya 20% dari nilai transaksi, dan pajak ini tidak berlaku untuk transaksi perorangan
6) PBB
Pajak Bumi Bangunan bagi setiap pemilik property ditagihakan pemerintah setiap bulan maret, melalui aparat desa setempat dalam bentuk Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang, pembayaran dilakukan paling lambat 6 bulan setelah surat tersebut keluar di loket/instansi/bank yang ditunjuk. Besarnya biasanya 0,5% dari Nilai Jual Kena Pajak
"orang bijak taat pajak"
Umumnya 10%, dan biasanya dibebankan jika kita membeli property baru dari developer, untuk pembayaran dan pelaporannya juga biasanya dilakukan oleh developer. Tapi jika membeli dari perorangan, pembayaran dilakukan sendiri setelah transaksi, selambatnya tanggal 15 bulan berikutnya dan tanggal 20 bulan berikutnya untuk pelaporannya
2) BPHTB (Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan)
Pajak bagi pembeli dan besarnya 5% dari Nilai Transaksi setelah dikurangi NJOTKP (nilai jual objek tidak kena pajak). Terkadang dalam proses akad kredit notaris sering mengatakan "nilai transaksinya dibuat berdasarkan/sejumlah NJOP saja ya". Mengingat negara ini yang semakin tertib, di 2011 akan ada cross check besaran nilai transaksi ini dari dinas pajak baik kepada bank, notaris, maupun pembeli/penjual. Jadi bersiaplah terkena pajak dari nilai transaksi sesungguhnya.
Objek BHPTB antara lain : Jualbeli, tukar menukar, hibah, waris, hadiah, lelang, merger usaha, pemasukan dalam perseroan
3) PPh
Pajak bagi penjual dan besarnya 5% dari nilai total transaksi, kecuali transaksi dibawah 60 jt. Khusus Developer pajak ini dibayar melalui PPh tahunan
4) Bea Balik Nama
Dikenakan terhadap sertifikat property yang beralih kepemilikan haknya.Bila dibeli melalui developer BBN diurus developer dan konsumen tinggal membayarnya, namun jika dibeli dari perorangan, balik nama diurus sendiri (pakai jasa notaris juga bisa). besarnya bea balik nama berbeda-beda setiap daerah. Umumnya maksimal 2% dari nilai transaksi
5) PPNbm (Pajak Penjualan Barang Mewah)
Dikenakan untuk property yang dibeli dari developer dengan kriteria luas bangunan >150m2 atau harga jualnya bangunannya 4 jt/m2. Besarnya 20% dari nilai transaksi, dan pajak ini tidak berlaku untuk transaksi perorangan
6) PBB
Pajak Bumi Bangunan bagi setiap pemilik property ditagihakan pemerintah setiap bulan maret, melalui aparat desa setempat dalam bentuk Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang, pembayaran dilakukan paling lambat 6 bulan setelah surat tersebut keluar di loket/instansi/bank yang ditunjuk. Besarnya biasanya 0,5% dari Nilai Jual Kena Pajak
"orang bijak taat pajak"
Yuk main developer
Ingat kriteria tanah yang saya maksud dalam artikel "bagaimana memulai bisnis property"?
Setelah mengikuti seminar tambahan tentang developer dari Suhu Ari Wibowo, saya menjadi smeangat untuk menjadi developer kecil-kecilan tanpa modal.
Prinsip awal bermain developer adalah
1) modal dengkul juga bisa. Kita rajin saja cari tanah, mengenai modal kan ada teman-teman investor komunitas (yuk kita gebuk rame-rame..), mengenai kontraktor (tinggal bidding saja), mengenai marketing (daerah berkembang dengan memiliki mentor-mentor handal tentu tidak akan sulit memasarkannya)
2) pembayaran bertahap adalah kuncinya. sayang saya tidak punya cash keras 10 milyar! hmm klo ada tentu saya akan dengan mudah mengakuisisi lahan. carilah tanah yang :
- dibayar periodik 1 tahun atau lebih dengan termin tiap kuartal/triwulan
- dibayar sesuai kavling yang laku. jadikan pemilik tanah partner kita. gunakan taktik "naikan harga turunkan syarat" beli lebih mahal (misal) 100 rb/m2 namun minta syarat tambahan waktu tersebut.
- tawarkan profit sharing dari project ini
3) cari investor yang siap. buat lah kesepakatan yang win-win. buatlah sistem lot. 1 lot misalnya 50 juta. tawarkan ke 14 investor, terkumpullah dana 700 jt. berikan mereka sertifikat yang telah dipecah sebagai garansi uang mereka yang ditanam ke kita. setiap kavling laku, mereka ikut sertakan dalam akad kredit, beri laporan keuangan yang jujur.
4) Umum : bidding kontraktor, arsitek sebenarnya mudah, biaya bangun rumah saat ini rata-rata 1,8 - 2,3 jt/m2. ini acuan harga developer, terserah anda jika ingin menurunkan kualitas project untuk menghemat budget misalnya.
5) carilah mentor yang handal. mentor adalah segalanya. kita harus mau mendengar aturan mereka. saya banyak belajar mengenai taktik marketing dari mereka namun tidak akan saya bocorkan disini. nanti saja jika project ini sudah launching..
Terdapat sedikit ujian bagi kita saat ini jika ingin bermain developer, karena saat ini RUU Perumahan telah disahkan DPR. Klausa yang menarik adalah developer tidak lagi diiznkan menjual "gambar" atau kavling semata, melainkan harus sudah ada 25% unit ready stock.
Masuk akal sih untuk menghindari developer bermental tempe yang modelnya "hit & run", banyak cara untuk menyiasatinya meski modal kita cekak, namun tidak akan saya bahas disini. Memanfaatkan momentum sebelum Peraturan Pemerintah keluar serta implementasinya yang masih belum jelas makanyaYuk Kita Segera Main Developer.
_cheers_
Setelah mengikuti seminar tambahan tentang developer dari Suhu Ari Wibowo, saya menjadi smeangat untuk menjadi developer kecil-kecilan tanpa modal.
Prinsip awal bermain developer adalah
1) modal dengkul juga bisa. Kita rajin saja cari tanah, mengenai modal kan ada teman-teman investor komunitas (yuk kita gebuk rame-rame..), mengenai kontraktor (tinggal bidding saja), mengenai marketing (daerah berkembang dengan memiliki mentor-mentor handal tentu tidak akan sulit memasarkannya)
2) pembayaran bertahap adalah kuncinya. sayang saya tidak punya cash keras 10 milyar! hmm klo ada tentu saya akan dengan mudah mengakuisisi lahan. carilah tanah yang :
- dibayar periodik 1 tahun atau lebih dengan termin tiap kuartal/triwulan
- dibayar sesuai kavling yang laku. jadikan pemilik tanah partner kita. gunakan taktik "naikan harga turunkan syarat" beli lebih mahal (misal) 100 rb/m2 namun minta syarat tambahan waktu tersebut.
- tawarkan profit sharing dari project ini
3) cari investor yang siap. buat lah kesepakatan yang win-win. buatlah sistem lot. 1 lot misalnya 50 juta. tawarkan ke 14 investor, terkumpullah dana 700 jt. berikan mereka sertifikat yang telah dipecah sebagai garansi uang mereka yang ditanam ke kita. setiap kavling laku, mereka ikut sertakan dalam akad kredit, beri laporan keuangan yang jujur.
4) Umum : bidding kontraktor, arsitek sebenarnya mudah, biaya bangun rumah saat ini rata-rata 1,8 - 2,3 jt/m2. ini acuan harga developer, terserah anda jika ingin menurunkan kualitas project untuk menghemat budget misalnya.
5) carilah mentor yang handal. mentor adalah segalanya. kita harus mau mendengar aturan mereka. saya banyak belajar mengenai taktik marketing dari mereka namun tidak akan saya bocorkan disini. nanti saja jika project ini sudah launching..
Terdapat sedikit ujian bagi kita saat ini jika ingin bermain developer, karena saat ini RUU Perumahan telah disahkan DPR. Klausa yang menarik adalah developer tidak lagi diiznkan menjual "gambar" atau kavling semata, melainkan harus sudah ada 25% unit ready stock.
Masuk akal sih untuk menghindari developer bermental tempe yang modelnya "hit & run", banyak cara untuk menyiasatinya meski modal kita cekak, namun tidak akan saya bahas disini. Memanfaatkan momentum sebelum Peraturan Pemerintah keluar serta implementasinya yang masih belum jelas makanyaYuk Kita Segera Main Developer.
_cheers_
Konsep Sewa - Jaminan
Konsep pengembangan dari bisnis property, belajar dari beberapa project saya sebelumnya..
Konsep sewa jaminan merupakan konsep dimana kita seolah-olah membeli aset melalui bank namun ketika uang telah ditransfer masuk ke rekening penjual, uangnya akan dipakai bersama untuk kepentingan bersama.Penghasilan dari penginvestasian uang bersama ini kemudian akan diprioritaskan untuk membayar cicilan bulanan, dan jika masih ada sisa akan dibagi sesuai kesepakatan. Dalam konsep ini pihak penjual tidak lah kehilangan asetnya meski telah "dijual", karena ada kewajiban bagi pembeli untuk mengembalikan kepada penjual setelah pinjaman lunas. Pengamannya adalah bisa dibuat Perjanjian+Kuasa jual atas aset tersebut yang menunjuk penjual sebagai penerima kuasa.
1) Ibu saya sedang kesulitan finansial ketika saya kuliah dulu, sempat terpikir untuk menjual aset satu-satunya, yakni rumah orang tua. namun pantangan kita sebagai investor property adalah "jangan jual aset anda, jadikan property anda sebagai angsa yang bertelur emas"
ya sudah lah saya ikuti petuah guru saya, dan ketika itu saya mencoba mengajukan rumah tersbut ke bank untuk seolah-olah saya beli dan alhamdulillah bank cair 500 jt. setelah dipotong pajak, duit sisanya saya belikan Indomart yang penghasilannya cukup untuk membayar cicilan bank plus ada tambahan bagi orang tua.. memang rumah atas nama saya, namun saya tidak mau, menginggat ini kan rumah bersama keluarga, ya nanti setelah lunas saya balik nama kan lagi ke Ortu (kami sekeluarga beranggotakan 5 orang)
2) Teman saya sedang bangkrut karena gagal jadi Caleg, terlilit hutang 220 jt, dan rumah sudah mau dilelang! dia mau jual asetnya senilai 700 jt, saya bilang sayang banget dijual kalau bisa di konsepkan seperti ini. jadilah ini project kedua. ketika itu bank siap cair 560 jt. setelah dikurangi hutang+pajaknya sisa uangnya kita putar bersama untuk menghasilkan bisnis yang mampu menutupi cicilan dan bagi hasil yang logis. Setelah lunas saya balik nama kan lagi ke teman saya ini
3) Plafond kredit saya habis karena 2 rumah ini.. wah gimana ini? Hmmm ingat konsep leverage dan good partnership? Saya kembali bertemu dengan seorang ibu muda yang terlilit hutang 180 jt, sementara nilai asetnya mencapai 1,4 M! menggelikan jika harus sampai dijual, dan mengingat plafond saya habis, maka saya tawarkan peluang ini kepada teman saya. Dia tertarik. maka akhirnya jadilah ini project ketiga saya. sisa uang setelah dipotong pajak dan hutang pokok senilai 750 jt. Setelah aspek legalitas internal selesai, maka kami investkan uang ini ke project developer. dan masing-masing pihak mendapat bagi hasil 3,5 jt/bulan selama 15 tahun. Lumayan... Kelak project ini yang membuat saya kepincut main di developer..
Konsep sewa jaminan merupakan konsep dimana kita seolah-olah membeli aset melalui bank namun ketika uang telah ditransfer masuk ke rekening penjual, uangnya akan dipakai bersama untuk kepentingan bersama.Penghasilan dari penginvestasian uang bersama ini kemudian akan diprioritaskan untuk membayar cicilan bulanan, dan jika masih ada sisa akan dibagi sesuai kesepakatan. Dalam konsep ini pihak penjual tidak lah kehilangan asetnya meski telah "dijual", karena ada kewajiban bagi pembeli untuk mengembalikan kepada penjual setelah pinjaman lunas. Pengamannya adalah bisa dibuat Perjanjian+Kuasa jual atas aset tersebut yang menunjuk penjual sebagai penerima kuasa.
1) Ibu saya sedang kesulitan finansial ketika saya kuliah dulu, sempat terpikir untuk menjual aset satu-satunya, yakni rumah orang tua. namun pantangan kita sebagai investor property adalah "jangan jual aset anda, jadikan property anda sebagai angsa yang bertelur emas"
ya sudah lah saya ikuti petuah guru saya, dan ketika itu saya mencoba mengajukan rumah tersbut ke bank untuk seolah-olah saya beli dan alhamdulillah bank cair 500 jt. setelah dipotong pajak, duit sisanya saya belikan Indomart yang penghasilannya cukup untuk membayar cicilan bank plus ada tambahan bagi orang tua.. memang rumah atas nama saya, namun saya tidak mau, menginggat ini kan rumah bersama keluarga, ya nanti setelah lunas saya balik nama kan lagi ke Ortu (kami sekeluarga beranggotakan 5 orang)
2) Teman saya sedang bangkrut karena gagal jadi Caleg, terlilit hutang 220 jt, dan rumah sudah mau dilelang! dia mau jual asetnya senilai 700 jt, saya bilang sayang banget dijual kalau bisa di konsepkan seperti ini. jadilah ini project kedua. ketika itu bank siap cair 560 jt. setelah dikurangi hutang+pajaknya sisa uangnya kita putar bersama untuk menghasilkan bisnis yang mampu menutupi cicilan dan bagi hasil yang logis. Setelah lunas saya balik nama kan lagi ke teman saya ini
3) Plafond kredit saya habis karena 2 rumah ini.. wah gimana ini? Hmmm ingat konsep leverage dan good partnership? Saya kembali bertemu dengan seorang ibu muda yang terlilit hutang 180 jt, sementara nilai asetnya mencapai 1,4 M! menggelikan jika harus sampai dijual, dan mengingat plafond saya habis, maka saya tawarkan peluang ini kepada teman saya. Dia tertarik. maka akhirnya jadilah ini project ketiga saya. sisa uang setelah dipotong pajak dan hutang pokok senilai 750 jt. Setelah aspek legalitas internal selesai, maka kami investkan uang ini ke project developer. dan masing-masing pihak mendapat bagi hasil 3,5 jt/bulan selama 15 tahun. Lumayan... Kelak project ini yang membuat saya kepincut main di developer..
Langganan:
Postingan (Atom)